実家の建て替えを伴う相続は、保険と並んで
人生でも指折りの大きな金額の買い物になります。
この記事では、そんな建て替えや相続の手続きや
費用について、解説していきたいと思います。
通常の相続と比較して、建て替えを伴う場合は
多くの場合、実家を売却して売った金を分割するよりも
建物を誰かが所有し続けてることを前提とした話が多い。
よって、財産分配や名義変更に関しても、より注意深く
ひとつひとつの手続きを進めていく必要があります。
（後の親族間のトラブルを回避する為に）
実家の建て替えと相続に必要な手続きとは
実家の建て替えと相続に必要な手続きは、
大きく分けて、以下の手順になります。
- 実家を建て替えるかどうかを決める
- 相続人全員で遺産分配の話し合いをする
- 遺産分割協議書を作成する
- 相続登記手続きをする
配偶者に100%相続される場合、
相続税の金額が法廷相続金という評価金額以下で
丸々相続税がかからないケースも多いですが、
親から子に相続が行われる場合、分配する場合は
土地を分けるか、土地を売却して金を分割するか、
土地をそのまま分割するか等、選択肢が多いです。
建て替えを伴う計画がある場合、
相続の内容によっては建て替えをしてしまうと
相続が複雑になったり望まない形になったりするので
相続人の間で、話し合いが重要になります。
また、元々被相続人（親）と子供や子供夫婦が
同居をしていた場合も、記事中で解説する
小規模宅地などの特定の影響で、相続税が
大幅に安くなる可能性があります。
実家の建て替えにかかる費用とは
実家の建て替えにかかる費用は、以下の通りです。
・解体費用
・本体工事
・登記費用などを含む諸経費
・住宅ローンもしくは現金
解体費用
・木造：坪あたり2～4万円
・鉄骨：坪あたり2.5～4.5万円
・鉄骨コンクリート：坪あたり2.5～6.5万円
本体工事
建て替えの中では最も大きな割合を占めます。
・木造工法：坪あたり30～75万円
・ツーバイフォー工法：坪あたり50~90万円
・鉄骨コンクリート工法：坪あたり60-100万円
他、庭や駐車場、畑などの整備が必要な場合は
別途費用がかかりますが、本体工事費用に比べると
総費用に対する割合は高くありません。
登記費用・諸経費
・実家の解体時
・実家の建築時
の両方で、住宅登記に伴う書類を作成する必要があります。
間違いがあってはならない書類の為、
司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。
住宅ローン
現金が無い場合や、持ち出しを減らす際は、
住宅ローンで工事費用を賄うことになります。
実家の建て替えにかかる相続税とは
実家を建て替える際、相続税に影響が出るのは、
二世帯住宅にするかどうかという点です。
普通に相続して実家を貰う場合、
建物と土地にそれぞれ相続税がかかります。
とは言え、残された家族もこれから住み続ける為、
相続税がかかるからといって、そう簡単には
手放すことができません。
そんな状況で役に立つのが、
「小規模宅地などの特定」という法律です。
この法律は、亡くなった方と一緒に住んでる家族が
一定の条件を満たすことで、その実家の評価額を
80%減額してもらうことができるという規定です。
本来は数千万、1億円以上といった
高額な土地や建物も、この法律を使うことで、
残された家族の生活に支障が無い状況を
守りやすくする為に、この法律は作られています。
「小規模宅地などの特定」が使えるようにする為の条件は
以下の通りになります。
相続前の用途
被相続人か同一生計家族の居住用もしくは事業用の建物である
（たまにしか使わない、別荘扱いの物件は適用対象外）
相続後の宅地の取得者及び利用状況
相続した後に相続される相手と元々の用途が
以下の表に含まれている場合は、条件を満たせることになります。
| 相続前の用途 | 宅地の取得者 | 利用条件の要件 |
| 被相続人の事業用 | 被相続人の事業を
継承する親族 |
必要 |
| 被相続人の居住用 | 被相続人の配偶者 | 不要 |
| 被相続人と
同居していた親族 |
必要 | |
| 同一生計親族の事業用 | 事業を営んでいた
同一生計親族 |
必要 |
| 同一生計親族の居住用 | 被相続人の配偶者 | 不要 |
| 居住していた
同一生計親族 |
必要 |
尚、相続相手が配偶者の場合は、この利用条件が
不要とありますが、代わりに用意されているのが
「配偶者控除」という税金が安くなる制度です。
（配偶者控除の詳細については、
この記事では割愛させて頂きます）
つまり、相続をする以前に二世帯住宅にすることで
「同一生計家族の居住用」に
「同一生計家族の配偶者や息子・もしくは息子夫婦が住む」
という状況ができる家を建て替えで作れる場合、
建て替えによって、この「小規模宅地などの特定」を適用し、
相続税を安くすることが可能になります。
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