実家の建て替えと相続について!手続き・相続税などの概要

実家の建て替えを伴う相続は、保険と並んで
人生でも指折りの大きな金額の買い物になります。

この記事では、そんな建て替えや相続の手続きや
費用について、解説していきたいと思います。

通常の相続と比較して、建て替えを伴う場合は
多くの場合、実家を売却して売った金を分割するよりも
建物を誰かが所有し続けてることを前提とした話が多い。

よって、財産分配や名義変更に関しても、より注意深く
ひとつひとつの手続きを進めていく必要があります。
(後の親族間のトラブルを回避する為に)

実家の建て替えと相続に必要な手続きとは

実家の建て替えと相続に必要な手続きは、
大きく分けて、以下の手順になります。

  1. 実家を建て替えるかどうかを決める
  2. 相続人全員で遺産分配の話し合いをする
  3. 遺産分割協議書を作成する
  4. 相続登記手続きをする

配偶者に100%相続される場合、
相続税の金額が法廷相続金という評価金額以下で
丸々相続税がかからないケースも多いですが、

親から子に相続が行われる場合、分配する場合は
土地を分けるか、土地を売却して金を分割するか、
土地をそのまま分割するか等、選択肢が多いです。

建て替えを伴う計画がある場合、
相続の内容によっては建て替えをしてしまうと
相続が複雑になったり望まない形になったりするので
相続人の間で、話し合いが重要になります。

また、元々被相続人(親)と子供や子供夫婦が
同居をしていた場合も、記事中で解説する
小規模宅地などの特定の影響で、相続税が
大幅に安くなる可能性があります。

実家の建て替えにかかる費用とは

実家の建て替えにかかる費用は、以下の通りです。

・解体費用
・本体工事
・登記費用などを含む諸経費
・住宅ローンもしくは現金

解体費用

・木造:坪あたり2~4万円
・鉄骨:坪あたり2.5~4.5万円
・鉄骨コンクリート:坪あたり2.5~6.5万円

本体工事

建て替えの中では最も大きな割合を占めます。
・木造工法:坪あたり30~75万円
・ツーバイフォー工法:坪あたり50~90万円
・鉄骨コンクリート工法:坪あたり60-100万円

他、庭や駐車場、畑などの整備が必要な場合は
別途費用がかかりますが、本体工事費用に比べると
総費用に対する割合は高くありません。

登記費用・諸経費

・実家の解体時
・実家の建築時
の両方で、住宅登記に伴う書類を作成する必要があります。

間違いがあってはならない書類の為、
司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。

住宅ローン

現金が無い場合や、持ち出しを減らす際は、
住宅ローンで工事費用を賄うことになります。

実家の建て替えにかかる相続税とは

実家を建て替える際、相続税に影響が出るのは、
二世帯住宅にするかどうかという点です。

普通に相続して実家を貰う場合、
建物と土地にそれぞれ相続税がかかります。

とは言え、残された家族もこれから住み続ける為、
相続税がかかるからといって、そう簡単には
手放すことができません。

そんな状況で役に立つのが、
「小規模宅地などの特定」という法律です。

この法律は、亡くなった方と一緒に住んでる家族が
一定の条件を満たすことで、その実家の評価額を
80%減額してもらうことができるという規定です。

本来は数千万、1億円以上といった
高額な土地や建物も、この法律を使うことで、
残された家族の生活に支障が無い状況を
守りやすくする為に、この法律は作られています。

「小規模宅地などの特定」が使えるようにする為の条件は
以下の通りになります。

相続前の用途

被相続人か同一生計家族の居住用もしくは事業用の建物である
(たまにしか使わない、別荘扱いの物件は適用対象外)

相続後の宅地の取得者及び利用状況

相続した後に相続される相手と元々の用途が
以下の表に含まれている場合は、条件を満たせることになります。

相続前の用途 宅地の取得者 利用条件の要件
被相続人の事業用 被相続人の事業を

継承する親族

必要
被相続人の居住用 被相続人の配偶者 不要
被相続人と

同居していた親族

必要
同一生計親族の事業用 事業を営んでいた

同一生計親族

必要
同一生計親族の居住用 被相続人の配偶者 不要
居住していた

同一生計親族

必要

尚、相続相手が配偶者の場合は、この利用条件が
不要とありますが、代わりに用意されているのが
「配偶者控除」という税金が安くなる制度です。

(配偶者控除の詳細については、
この記事では割愛させて頂きます)

つまり、相続をする以前に二世帯住宅にすることで
「同一生計家族の居住用」に
「同一生計家族の配偶者や息子・もしくは息子夫婦が住む」
という状況ができる家を建て替えで作れる場合、

建て替えによって、この「小規模宅地などの特定」を適用し、
相続税を安くすることが可能になります。