実家が古くなってきた際の選択肢として、
「取り壊す」「そのまま放置する」以外の手段で
「リノベーションをする」というものがあります。
リノベーションをする事の費用面のメリットとして
・取り壊す費用や修繕費用を未然に抑えられる
・建て替えるよりも数割安い値段で快適な家を作れる
という面があります。
この記事では、そんな実家の
リノベーションの概要について、解説していきます。
実家のリノベーションにかかる費用の相場
広さや内容にもよりますので、一概には言えませんが
・風呂や水回りのリフォーム：100～150万円
・キッチン周りのリフォーム：50～200万円
・トイレのリフォーム：便器のみなら10～15万円前後、
床や壁を全てリフォームすると30～100万円
・部屋の床タイルの張替え：1平方メートル毎に2~3万円
・通常の和室や洋室：50～100万円
・居間（リビング）：30～150万円
部屋の広さや使う素材によって、このように値幅が発生し、
一括のフルリノベーションの場合、一軒家もしくは
広めのマンションだと、500～1000万円が相場になります。
風呂や水回りの補足
古い建物に多い、タイルを張った在来工法から
ユニットバスに変更する際や、よりお洒落なユニットバスに
丸々変更する場合、給水管の工事を伴う為、壁を一部取り壊したり
ユニットバス自体が数十万～百万近くする価格のものもある為、
100万近い経費は未然に想定し、相見積もりも必ずとることを勧めます。
キッチンの補足
キッチンのリフォームは、キッチン本体の交換だけであれば
機材自体が15~20万、取付工事を合わせて50～100万程度が相場です。
しかし、台所の見た目や広さ、構成を大きく変えて
アイランドキッチンにする場合、キッチン機材自体が120～200万、
取付工事やトップフード（換気扇）の高い工事費も合算すると
200～400万円ほどの費用になります。
トイレの補足
築数十年の場合、和式の便所を様式に変える家庭もありますが
洋式をそのまま改修する際よりも数十万単位で費用が上がります。
（洋式→洋式の交換の場合、便器の部分のみを入れ替えて
ほとんど追加の工事が必要無い場合もあります）
また、うちの実家では、祖母が体が弱って移動が難しい為、
接近時に便座が自動開閉するLIXILのオプションが付いてます。
こういったシステムが追加されると、当然、高くなりますし
故障すれば修理費用も発生する可能性があります。
実家のリノベーション費用を検討する際のポイント
実家をリノベーションしようか悩む状況の場合、
大抵の場合は、築30年や40年など、家を建ててから
長い時間が経過しているケースがほとんどです。
もしその場合、数十年も経つと、家族構成が変化し、
息子の内何人かが家を出ていったり、祖父母が亡くなったり、
逆に息子夫婦が加わって人数が増えるケースもあります。
子供の年齢によっては、専用の部屋をひとつ用意しないと
プライバシーが確保できないという悩みもあります。
逆に、家族の人数がそこまで多くない場合は
二部屋あった部屋を、壁を取っ払ってリビングにしたり、
リビングにも普通の部屋にもできるよう、壁を壊して
引き戸形式にするという方法もあります。
2階建ての場合は、寝室を設置する場合、
毎回毎回足音を立ててトイレに行くのは面倒な為、
2階にもトイレを設置したくなります。
・子供は何人と想定するのか
・二世帯で住む予定があるのか、
・キッチンや居間をどのような空間にしたいのか、
内容によって、部屋の壁を一部取り払ったり、
キッチン周りを大きく改修する必要も出てきます。
うちの実家は、リノベ自体の緊急性は必要無かった為、
家の中の塗装は全部自前でやることで費用を落としたり、
徐々に進む改修生活自体を楽しんでいました。
こういったことを総合的に踏まえ、工務店などに
見積もりを依頼する際は、先方のアドバイスも聞きつつ、
自分たちがどんな家族構成で、どんな家にしたいのか、
率直な意見を伝えるようにしましょう。
実家のリノベーション費用に対する贈与税について
実家をリノベーションする際、気を付けてほしいのは、
実家の場合、「贈与税」がかかってしまうという点です。
仮に、親が自分の名義で実家を持っている状態で、
全額を親が支払う場合は、贈与税の対象にはなりません。
しかし、親名義のリフォーム費用を息子が負担すると、
金額が年間110万円を超えてしまった場合、
息子の世帯が贈与税の対象になってしまいます。
贈与税は、
・一般税率：兄弟間、夫婦間、未成年の子供への相続
・特例税率：父や祖父母から20歳以上の子供への相続
の二つがあり、それぞれ個別の課税金額、控除額があり、
特例税率の方が高い税率になっている価格帯が多いです。
仮に1000万円のリフォーム費用を
成人を迎えている子供が相続するのであれば、
非課税枠90万円を除いた910万円が対象で、
600万円以上1000万円以下の場合は税率が30％。
相続税の価格は、約270万円という大金になります。
「高いリフォーム代を支払っているのに、
何故追加で数百万単位の税金を払う必要があるのか？」
と初めて知る場合は非常に疑問に思うかもしれませんが、
この贈与税を事前に避けるための一番お勧めの方法は、
家の名義を、相続前に変更してしまうことです。
息子が実家を親から購入して、名義変更する
リノベーションの対象になる建物は、大抵の場合、
新築から数十年など、長い期間が経過しているので、
固定資産税の基準になる評価額もかなり下がっています。
私が持っている物件も全て築40年以上が経っていますが、
新築で購入された時に比べると、数分の1以下に下がり、
元々は3000-4000万円で建てられたのに対し、
現在の評価額は、1000万円程度になっています。
本来、物件を売ると、購入時との差額に対して
所得税がかかりますが、建物が劣化して評価額が
低くなっている場合は、所得税はほぼ発生しません。
もし築年数がかなり経っている実家の場合は、
名義変更を検討してみてはいかがでしょう。
実家を親から贈与してもらい、贈与税を払って名義変更
これは、贈与してもらってからリノベーションするか、
リノベーションをする前に贈与するかの順番を入れ替え、
結果としてリノベーションの総費用を減らす方法です。
例えば、リノベーションが1000万円かかると
前述した、費用に対する贈与税がかかりますが、
リノベーションをしていない段階での贈与の場合は、
建物の評価額に対してのみ贈与税がかかります。
つまり、リノベーションのかかる費用が1000万円でも、
実家の固定資産評価額が200-300万程度だった場合、
その価格に対する贈与税を支払えばいいのです。
この場合、息子が成人しておる時に発生する、
税率の高い特別税率だったとしても、
300万円の15%なので、45万円で済みます。
当然、贈与の手続きが発生するため
リノベーションの前にひと手間はかかってしまいますが、
数百万円のお金が浮いた場合、生活費に回すことができたり、
より大きなリノベーションに費用をかけることもできます。
もし実家のリノベーションを検討されている際は、
リノベーション前に実家を贈与するという手段を、
選択肢に入れて考えてみてください。
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