シェアハウスの用途変更の方法と問題点

シェアハウスを他の用途の建物に変更したり、
逆に他の用途の建物をシェアハウスにするなど、
用途変更をするケースは様々です。

一般的には、普通の住宅よりもシェアハウスの方が
法律で規制される点は多い為、元々住宅だった家を
シェアハウスに変える時の方が頭を悩ませることになります。

今回は、シェアハウスに用途変更をする際に
どんなことに気を付ければいいのかを解説します。

用途変更とは何か

シェアハウスの用途変更とは、建築基準法における用途
(住宅用、ホテル用、学校、事務所など)を変えることです。

特に、元々居住用だった一軒家や商業用の施設を
シェアハウスにする場合、何をもって宿泊施設とするかは
建築基準法の規定を満たすようにしなければいけません。

しかし、シェアハウスが割と最近流行り始めたばかりなことから、
法解釈が追い付いていなかったり、大家さんが全く気にしておらず
訴訟リスクを抱えたままの家もあり、形骸化している面もあります。

別目的の部屋をシェアハウスに用途変更する場合

シェアハウスをゼロから始める場合、元々その建物は
別の用途に使われていたはずなので、宿泊施設を作る際は
建築基準法上の規定を満たしているかを確認する必要があります。

消防法関係の工事

消火器の設置、火災報知機の設置などが必要になります。
また、部屋の戸数次第で必要な量が増減する為、
管轄の消防署に必ず相談をしましょう。

避難経路の確保

東京都の建物の場合、シェアハウスの用途で使う場合は、
「窓先空地」という非難のためのスペースが求められます。

具体的には、最寄りの道路に面さない個室に対して、
2m幅以上(建物の規模により前後)の空きスペースを設け、
更にそこから道路まで2m幅以上の通路が無いといけません。

シェアハウスに用途を変える前の住宅を建てる時点でも
同じ制限はありますが、それは住居全体に対してのもので、
用途変更の場合、各居室に対してそれを満たす必要があります。

個室間の仕切り

建築基準法では、隣同士の個室で火災の影響を受けないように
「準耐火構造」を持つ壁で仕切ることが求められます。

これは、通常の住宅でも、住宅ローンを組む条件として
必須である為、よほど古いマンションや木造のアパートでない限り、
住宅用からの用途変更でも問題は無いと思われます。

ただ、シェアハウスを運営する上では法律上MUSTな為、
準耐火構造に該当するかどうかの確認は必ずしておきましょう。

万が一、後から対策をする場合、天井も含めて
表面に石膏を貼るとかで済む話ではなく、壁の裏側の構造から
改修することになる為、膨大なコストがかかります。

階段

通常の住宅では、階段の幅は75cm以上、
階段の段差は高さ23cm以下、
ステップ部分の奥行きは15cm以上と定められています。

しかし、シェアハウスは寄宿舎に該当する為、
段差が22cm以下、ステップ部分の奥行き21cm以上が
法律上は義務付けられ、より安全性が求められています。

また、上の階の床面積が200平方メートルを超える場合は
階段の幅120cm以上、段差が20cm以下、奥行き24cm以上と、
人の導線を意識して、より高い安全性が求められます。

私が以前住んでいたシェアハウスは、
4Fから屋上バルコニーに至る階段の一部(鉄筋)が
明らかにこれより狭かったのを覚えています。

螺旋階段の建物などもありますが、
こうい細かい所まで厳しく見ていた場合、
正直、かなりの建物が営業をしにくくなると思います。

シェアハウスを用途変更で他の目的に使う場合

先程の事例とは逆に、シェアハウスを始めたのはいいものの、
それを再び他の用途に使う場合も用途変更が必要になります。

例えば、シェアハウスは「寄宿舎」という扱いになりますが
「簡易宿舎」という用途に変更する場合は、
・窓先空地
・遮音壁
・路地状敷地
こういった制限事項が緩和され、より営業がしやすくなります。

運営会社の規模にもよります

上記全てを完璧に満たさなければならない場合、
ほとんどの大家はシェアハウス化を断念するのでは?
と思われますが、実際はそんなことはありません。

やろう!と思い立った途端、
対して法律とか洗いざらい確認した形跡が無いのに
即始めてしまう大家さんも、結構います。

というのも、用途の承認手続きは、新築で建築した際に
完了検査を受ける際には行われますが、既にある建物の
用途をいつ誰が変更したかは、行政が把握できないからです。

特に、一軒家や5LDKの家を所有している大家さんは、
この辺の事情を分かっているかどうかは知りませんが、
特に大した改修をせずシェアハウスに踏み切る所もあります。

よくある理由の一つは、
床面積が100平方m以内の建物は用途変更は不要なので、
手狭な4LDKくらいで、元々一切の手続きが必要無い場合。

問題は、そうでない場合です。
かなり広い敷地を持つ家や、大きな集合住宅を扱う場合。

例えば、何十部屋もある建物だったり、
数十数百の建物を展開しているような事業会社さんの場合、
万が一訴えられてニュースになった際の被害が大きすぎる為、
この建築基準法の対策を満たした住居のみを採用したり、
貸し出す前に改修するなどの対策は必須になります。

また、未対策でいいやと割り切っている大家さんでも、
元住人に遺恨を残して逆恨みで訴えられたり、周辺住民に
迷惑をかけた結果、逆恨みで指摘をされるリスクは常にあります。

行政も一つ一つの建物に対して点検をしていられない為、
低い確率ではあると思いますが、用途変更を法律に則って
やらない場合、そのリスクを抱えることは知っておきましょう。

「シェアハウスをやっています」宣言はトラブルの元

例えば、外部に何らかの許可を取りに行く際や
マンションの管理組合の方に修繕工事の説明をする際、
「シェアハウスをやります」と明言するのは、トラブルの元です。

近隣の住人からは、騒音の問題や治安の悪化に繋がる火種は
取り除きたいことから、シェアハウスを歓迎する人ばかりでなく、
知った途端に法律の面から指摘をしたり、邪魔をする人もいます。

私も蒲田で所有していた物件の入居者の中に一時期、
ダブルベッドを持ち込んで民泊をしていた経営者がいましたが、
やはり周辺住民からかなりの抗議があったと連絡がありました。

なので、単に友人同士で一緒に住もうと思っていますとか、
大家側であれば、シェアハウスではなく、あくまでも
固定のメンバーで一緒に住もうとしてる人に貸してるだけと
言っておいた方が、後々のトラブルが減ります。

その後に退去者が発生して、結局形としては
シェアハウスになったとしても、どこまでが通常賃貸で
どこからがシェアハウスなのかという明確な線引きは
当人にも外部にも分からず、法律上の家族の規定もありません。

法律は必ず守らなければアウトですが、法律を逸しない点と
グレーゾーンの扱いに関しては、自分と相手の両方の為にも、

余計なことを言って心配を煽るべきではありません。

さすがに毎日入居者が変わる民泊はNGにもなりましたが、
あれも法律のグレーゾーンを攻めすぎて規制を受けた商売です。
危険な橋を渡る行為は控えましょう。

まとめ

以上を踏まえて、シェアハウスの許可を「用途変更」という
法律上の仕組みで完全に縛ることは難しいですが、それでも
大きな建物や複数の建物を抱えるほど、法を犯すリスクが
大きくなる為、必ず法令は確認しましょう。

また、シェアハウスの用途変更に関しては、
地方自治体毎の条例による影響も非常に大きいです。
自分の県や市区町村(特に都心部)は、個別の条例によって
その地域独自のルール設定が無いか、必ず確認してください。

また、用途上の課題を解決し、実際にシェアハウスを契約する際の
資格の必要性について気になる方は、こちらも合わせてご参照ください。

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