シェアハウスに運営資格は必要か？実体験と不動産投資の経験から解説

シェアハウスの大家は、通常の不動産業、投資家業に比べると
「入居者の仲介をしてもらう」という形の契約ではなく、
単に入居者の管理だけをやってもらう形になるので、
運営資格は何も必要ありません。

必要なのは、運転資金と建物だけです。

ですが、運営資格が必要無いからこそ、デメリットや
起こるべき事態をあらかじめ予測することが、非常に重要です。
通常の賃貸業よりも、遥かにやること多いですから。

今回の記事は、シェアハウスと通常の不動産賃貸業の
運営資格を比較して、解説していきます。

シェアハウスに運営資格は要らない

運営資格が必要なのは「仲介」の場合

シェアハウスに宅建業免許や宅建士の資格が要らない理由は、
多くの場合、貸主が直接入居者と契約を行うからです。

例えば、通常の一軒家やマンションの場合も、
親戚のおじさんが「住んでいいよ～」と親族に貸す場合、
免許なんて必要なく、口約束で貸せますよね？

しかし、どこの誰かも知らない人に貸す場合、
貸す側は、夜逃げや滞納をされたり、ヤクザや裏稼業の人に
自由に入居されてしまうリスクを抱えることにもなります。

だからこそ、専門の不動産会社に入退去の仲介を任せ、
不正をされないように法律や入退去審査の壁で
鉄壁のディフェンスを固める必要があるのです。

その為に必要なのが上記の「資格業」です。

シェアハウスの場合、大半が大家が直接募集したり、
この後に述べる「貸主」契約を選んでいるため、
運営資格を必要としているところは少ないです。

管理会社が「仲介」をせず「貸主」になる

シェアハウスの場合、どうしても大家が自分自身で
入居者の入退去手続を行いたくない場合は、
不動産会社に仲介をしてもらう形ではなく、
「一括借り上げ」をしてもらうケースが大半です。

要は、建物を貸主が丸ごと不動産会社に貸す契約を行い、
その代わりに不動産会社が建物の入居者付けを
自分達で自由に行えるという状況にするという事です。

何故そうなるかというと、普通の物件と同じように
仲介の仕事をすると、不動産会社としては
利益と手間の両面から旨味がない仕事になってしまうからです。

資格を持つ仲介会社がシェアハウスを扱いたくない理由

以下に詳細を載せていますが、要約をすると、
「通常の物件以上に管理の余計な手間がかかるのに対して、
　得られる収入や管理費用は同じ、もしくは少ないから」
ということになります。

その為、大家としてシェアハウスの運営をする場合は、
割高な家賃収入を得ることか、そのシェアハウス運営を通じて
果たしたい何かがあるかどうかが、やる意義を見出す基準になります。

相場よりも家賃が安いことが多い

シェアハウスは、通常の家よりも家賃を抑えられることが
メリットであることが多い為、不動産会社が管理をする場合、
通常の物件よりも割安な手数料しか取れないことになります。

（仲介手数料・管理手数料共に、家賃の金額に依存する為）

短期の入退去がめちゃくちゃ多い

私が以前住んでいたシェアハウスでも、
平均一年で入居者は次の建物に移っていきました。

最長だと3年4年居る人もいますが、早い人だと半年、
引越し前後の仮住まいだと1ヶ月2カ月の滞在の人もいます。

通常のワンルームの場合、平均2年は住んでもらえることから、
単純に管理業務に対して数倍の手間がかかる計算になります。

シェアハウスの固有ルールを覚えるのが面倒

例えば、入居者の案内をする場合、内見をする際に
入居者の許可が必要かどうか、ハウス固有のルールや
ゴミ当番の有無があるかどうか等は、大家の方針次第。

なので、都度大家に又聞きして確認をするくらいなら、
不動産会社側で一括借り上げをしてルールを固定するか、
最初から大家に聞いてくれというのが本音でしょう。

更新料が取れない

通常の賃貸物件の場合、2年毎に1ヶ月分の家賃を
更新料として設定している物件が多いです。

ですが、シェアハウスは2年以内に退去する人も多く、
更新料を収支の利回り計算に計上していたり、
広告費に回したりしている不動産会社からは
より割安な美味しくない物件という見方をされます。

物件の案内時に的確な説明ができない

例えば、何かのコンセプトを持っているシェアハウスだったら
それを的確に説明できるかどうかは、大家としては
適切な入居者を集めるために、非常に重要な情報です。

それを営業マンが伝えることができるかどうかで
入居者が左右されるなら、大家が自分で案内をしたり、
営業する人にそれを教える手間が必要になります。

また、どんな入居者がいるのかという情報についても、
厳密に言えば個人情報の為、口外したくない人もいれば
むしろアピールする材料にしたいという人もいる。

そしてそれは、大家が主導権を握っているのか
不動産会社が主導権を握っているのか曖昧なままでは
いつまでも、あやふやな状態の運営をすることになります。

こういったことを避ける為、ほとんどのシェアハウスは
不動産会社が仲介せず、大家が自ら入退去手続きを行います。

運営資格が要らない代わりに必要なもの

不動産の運営に掛かる費用の知識

不動産の大家をすると、さまざまな経費がかかり、
特に修繕や交換するものに関しては、結構な費用がかかります。

・水道管の工事、風呂桶の交換：
→約100万～150万円　交換周期：15年～20年

・トイレ
→約10～30万円　交換周期：15～20年

・キッチンコンロ：
→約20~30万円　交換周期：15～20年

・給湯器：
→約10～20万円　交換周期：10年前後

・エアコン：
→約7～10万円　交換周期：5～10年

・床のタイルの張替え
→1平方メートル毎に1~3万円（材質による）

・ルームクリーニング
→70平方メートルで約20万円（貸出前に実施）

なので、家賃は多めに留保しておき、
いざという時の修繕やクリーニングにいつでも出せるよう
お金の管理をしっかりしておかなければいけません。

更に、シェアハウスの場合、炊飯器・掃除機・洗濯機・
冷蔵庫などのあらゆる家電のメンテナンスも必要です。

入居者が多くなってくると、炊飯器あたりは
複数個ないと回りません。靴箱も人数分必要です。

シェアハウス特有のトラブル対応の知識

通常の不動産の運営資格者が実際にやる仕事は
特にトラブルが無い場合、半年の間何も無いこともあります。

しかし、シェアハウスは人の数だけ
入居者のトラブルの火種があるため、
そのトラブル対応にもリソースが割かれます。

・風呂やキッチンの使い方について
・掃除の状況について
・鍵の施錠などのセキュリティについて
・外来の人を呼ぶ時の決まりについて
・ゴミ出しについて

これ以外にも、入居者次第で様々な認識のずれや
問題点は出てくる為、どこまでルール化するかが
大家の腕が問われるポイントになります。

まとめ

以上を踏まえて、シェアハウスは運営資格自体は要りませんが、
その代わりに、大家の色々な手間は確実に増える建物だと言えます。

そのデメリットは重々承知した上で
わざわざシェアハウスを運営しようと思ったのですから、
当初の目的を果たせるよう、大家の方には頑張って頂きたいです。

仮に、単純にお金をより多く、効率良く稼ぐことを目的にするなら
大家業の外注化・自動化は難しい為、別の手段をお勧めします。